Nos últimos anos, o mercado tem exigido cada vez mais transparência e segurança na realização de investimentos e transações empresariais. Como assumir o risco de um passivo ambiental em eventuais negociações pode custar um preço muito alto, e, no pior cenário, até mesmo ocasionar a inviabilização do aludido negócio, muitos empreendedores têm se resguardado por meio da realização de auditorias.

Dentre estas auditorias, a Due Diligence Ambiental adquire um papel de destaque no mercado, uma vez que o processo atua como uma forma de precaução em relação aos possíveis riscos ambientais que podem advir de uma aquisição de imóvel.

O seu objetivo é, a partir de uma análise detalhada das características do imóvel e do atendimento à legislação ambiental vigente, imprimir garantias contratuais para o cenário econômico e jurídico, sobretudo no âmbito das aquisições, fusões e cisões empresariais.

Nesse sentido, importante observar que as restrições impostas pelas legislações ambientais brasileiras, principalmente após o advento da Lei Federal n. 9.605/98 – que dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente – demonstram a preocupação do legislador em punir com graves sanções a destruição ambiental, fato que acaba por preocupar consideravelmente os eventuais investidores – cenário que, por óbvio, é sintomático.

Acrescente-se, ainda, que as multas administrativas decorrentes de infrações ambientais trazidas pela referida lei, são bastante inibidoras, podendo variar de R$ 50,00 (cinquenta reais) a R$ 50.000.000,00 (cinquenta milhões de reais), conforme dispõe o seu artigo 75.

Ademais, cabe ressaltar que a mencionada legislação possibilita a incriminação tanto da pessoa jurídica, quanto a corresponsabilidade da pessoa física. Isso quer dizer que, inclui-se na possibilidade de responsabilização criminal a pessoa do diretor, administrador, órgão técnico e demais cargos responsáveis que tenham contribuído direta ou indiretamente para os danos ambientais causados a determinado empreendimento (arts. 2º e 3º da Lei n. 9.605/98).

Todo esse cenário punitivo, torna a Due Diligence extremamente necessária para a avaliação de cenários quando da aquisição de imóveis, a fim de que seja observada, também nessas negociações, a incidência de alguma questão ambiental relevante, como, por exemplo, eventuais níveis de contaminação do solo, da água subterrânea, de águas superficiais e demais estruturas, existência de áreas de preservação permanente no imóvel, dentre outros aspectos.

Nesse contexto, em que a conduta assertiva ambiental torna-se cada vez mais relevante, pode-se verificar a importância e significância da Due Diligence Ambiental, visto que permite um maior monitoramento por parte das empresas ou adquirentes de imóveis em relação ao passivo ambiental, além do mapeamento e contingenciamento dos riscos inerentes ao negócio pretendido. Tais informações são demasiadamente estratégicas para a solidez da empresa e para o próprio negócio, bem como para a fruição de futuros investimentos, que é o que deseja todo o mercado.

Por: Monique Demaria

É o que decidiu a Primeira Seção do eg. STJ, em julgamento realizado no início do corrente mês (REsp n. 1.164.893/SE).

Considerando a inexistência de entendimento pacifico quanto à obrigatoriedade, ou não, de os Municípios regularizarem loteamentos clandestinos ou irregulares implantados em seu território, o tema foi submetido a julgamento para uniformização da matéria.

Para a surpresa de muitos, a tese firmada foi justamente de que é obrigação dos Municípios promover as obras necessárias à regularização não apenas de loteamentos irregulares (autorizados, mas executados em desconformidade com o ato), mas também, de loteamentos clandestinos (não autorizados).

Em linhas gerais, entenderam os julgadores que não há discricionariedade por parte do Município em relação a promover, ou não, a regularização, mas sim, um poder-dever que deriva da própria Constituição Federal, que expressa ser encargo inafastável do Município promover a ocupação ordenada do solo urbano. Ou seja, em sendo o Município omisso no dever de fiscalizar, recai sobre si a responsabilidade de regularizar.

É bem verdade que não se trata de um dever absoluto, nem estanque. Compete aos Municípios observar as demais legislações incidentes, além das necessidades de seu espaço urbano na definição das prioridades, especialmente observando-se os critérios sociais. Ou seja, a omissão do loteador não gera prioridade em relação às outras obras e necessidades municipais.

Além disso, a obrigação restringe-se às obras essenciais, como malha urbana, ruas, esgoto, energia e iluminação pública, privilegiando e atendendo aos moradores já instalados. Ou seja, a tese firmada não impõe aos Municípios a obrigação de construir os empreendimentos, mas sim, de providenciar aos munícipes residentes naqueles locais a infraestrutura mínima que lhes é garantida pela Lei Maior.

De outro lado, é de se frisar que não se está a falar na concessão de carta branca para a construção e implantação desenfreada de loteamentos sem autorização, ou em desconformidade com essas. A tese firmada pela corte superior deixa também claro que, se de um lado há o dever de regularização por parte dos Municípios, de outro há também o poder de cobrar dos responsáveis os custos inerentes à sua atuação.

Resta, agora, acompanhar os reflexos práticos da decisão.

Por: Lucas São Thiago Soares