A outorga onerosa é uma ferramenta importante de planejamento urbano que tem sido amplamente utilizada em cidades ao redor do mundo. Ela consiste em uma medida que permite aos governos municipais exigir contrapartidas financeiras dos proprietários de imóveis que desejam construir acima dos limites de altura ou densidade autorizados pela legislação local, sempre em obediência ao zoneamento urbano que estabelece a concessão máxima possível em cada zona da cidade. Esses recursos são então utilizados para financiar projetos e programas de interesse público, como a construção de moradias populares, parques e outras infraestruturas.

Também referido como “Solo Criado”, é, na lição do i. Ministro Eros Grau, a “possibilidade de criação artificial de área horizontal, mediante a sua construção sobre ou sob o solo natural. Compreendia-se assim o solo criado como o resultado da criação de áreas adicionais utilizáveis, não apoiadas diretamente sobre o solo natural” (Aspectos jurídicos da noção de solo criado. In: O Solo Criado/Carta de Embu. São Paulo: Fundação Prefeito Faria Lima – CEPAM, 1977, p. 76)

Trata-se, portanto, de uma forma eficaz de lidar com a escassez de espaço urbano e com o aumento da demanda por moradias em áreas densamente povoadas. Ao permitir que os proprietários de imóveis construam acima dos limites legais em troca de uma contrapartida financeira, a outorga onerosa ajuda a maximizar a capacidade de uso do solo e a promover o desenvolvimento sustentável das cidades.

Além disso, o solo criado também pode ser utilizado para promover a justiça social e a equidade urbana. Isso ocorre porque os recursos obtidos com a outorga podem ser direcionados para projetos e programas que atendam às necessidades das comunidades mais vulneráveis, como as moradias populares. Dessa forma, ajuda a combater a exclusão social e a promover a inclusão habitacional.

No entanto, é importante ressaltar que a outorga onerosa deve ser utilizada com cuidado e planejamento adequado. Em algumas situações, a imposição de contrapartidas financeiras muito elevadas pode inibir o desenvolvimento imobiliário e afetar negativamente a economia local. Além disso, é importante garantir que os recursos obtidos com a outorga sejam de fato utilizados para financiar projetos e programas de interesse público.

Para verificar se determinado empreendimento precisará contribuir financeiramente para a utilização do espaço vertical onde se pretende construir, verifica-se se o projeto arquitetônico ultrapassa a área que o Plano Diretor municipal estabelece como potencial construtivo.

Dessa forma, para calcular o potencial construtivo de uma área, utiliza-se o Coeficiente de Aproveitamento (CA). Esse coeficiente determinará, com base na área do terreno, quantos metros quadrados pode-se construir. Por exemplo, quando o coeficiente estabelecido é 1, em um terreno de 100 metros quadrados, é permitida a construção de até 100 metros quadrados nesse espaço. Assim, novas construções que pretendam construir acima do CA, devem contribuir com a outorga onerosa do direito de construir.

A outorga onerosa jamais será cobrada de terrenos já construídos, ou de empreendimentos que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento. Entretanto, é possível que o Poder Público crie incentivos para a construção em determinadas áreas urbanas por meio de redução dos custos da outorga onerosa, favorecendo novos empreendimentos.

Por fim, ressalta-se que a possibilidade de construção acima do Coeficiente de Aproveitamento estabelecido pelo município não pressupõe, necessariamente, um incremento no impacto ambiental de certo empreendimento. Como exemplo clássico, utiliza-se a mera reforma ou modificação de uma casa que, para abrigar cômodos maiores ou instalação de mezaninos, adquire uma outorga onerosa. Tal edificação, embora construída acima de seus coeficientes urbanísticos básicos, continua sendo uma casa, unidade residencial em que reside, em regra, apenas uma família. Afinal, a concessão de outorga onerosa do direito de construir nada mais é do que a autorização, mediante contrapartida financeira, para edificar de maneira diversa ou acima dos parâmetros estabelecidos pelas normas de ordenamento urbano.

Por: Luna Dantas