A compatibilização do desenvolvimento de projetos imobiliários e turísticos com a manutenção de áreas verdes urbanas
Nos grandes centros urbanos, de um lado, estão cada vez mais valorizadas as áreas que permitem o desenvolvimento de projetos imobiliários e/ou turísticos, sendo alvo de disputa de empreendedores. De outro, é crescente a mobilização social pela criação de áreas verdes públicas nesses vazios urbanos, especialmente quando o proprietário desses espaços se movimenta para tirar do papel algum investimento.
Não há dúvidas de que é essencial para a garantia de uma vida com qualidade a existência de áreas verdes urbanas, portanto é legítima a reivindicação de cidadãos e de movimentos sociais. Tanto é assim que o Novo Código Florestal (válido para áreas urbanas e rurais) dedicou uma seção específica para o regime de proteção das áreas verdes urbanas, estabelecendo normas gerais para esse instituto, o que até então não estava previsto em qualquer diploma federal.
Ocorre, entretanto, que a Constituição Federal garante a inviolabilidade do direito à propriedade, sendo que esta atenderá a sua função social. Portanto, qualquer iniciativa do poder público de criar essas áreas verdes deve ser precedida de desapropriação, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. Assim sendo, muitas vezes, concretizar o anseio de criação de uma área de uso público em locais bastante valorizados implica no pagamento de indenizações milionárias.
Em casos como esses, há que se compatibilizar os direitos da coletividade em usufruir de um meio ambiente equilibrado com os direitos constitucionais dos indivíduos relativos à propriedade, de um modo que a criação das áreas verdes urbanas sejam as menos onerosas aos cidadãos, com a menor mobilização de recursos técnicos, econômicos e financeiros possíveis. Isso para que os já parcos recursos públicos sejam utilizados de modo a reduzir os déficits de investimentos em setores que a população também é bastante carente, como saúde, educação e segurança pública.
Deve-se levar em consideração essa realidade e esses contornos jurídicos em relação às mobilizações sociais para criação de áreas verdes urbanas, as quais normalmente ficam adormecidas até que o proprietário desses espaços vazios se movimente para levar a frente um investimento em projetos de desenvolvimento imobiliário.
Diante disso, o caminho recomendável a empreendedores que se deparam com situações como essas, cada vez mais comuns em nosso país (há exemplos em São Paulo, Curitiba, Florianópolis, entre outros municípios), é, por meio do diálogo e cooperação, utilizando-se dos instrumentos jurídicos existentes, aproximar-se da sociedade civil e do poder público para a busca de uma solução que compatibilize satisfatoriamente os interesses de todos os envolvidos. Há instrumentos previstos na legislação para essa finalidade, a exemplo das operações urbanas consorciadas.
Para levar a frente um empreendimento que envolve áreas em que há mobilização para criação de áreas verdes, a experiência mostra que é necessário agir de forma estratégica durante todas as fases do projeto, mediante um gerenciamento cuidadoso das questões jurídicas, urbanísticas, ambientais e de comunicação social com os stakeholders.
Assim, a partir de uma análise aprofundada e do diálogo, pode-se buscar soluções criativas, que possuem forte respaldo técnico e jurídico, para concretizar o desenvolvimento de projetos imobiliários e turísticos em vazios urbanos das grandes cidades, compatibilizando a implantação desses empreendimentos com a manutenção de áreas verdes urbanas e a garantia dos direitos da coletividade e do poder público.
Por: Buzaglo Dantas