A discussão sobre a incidência do IPTU em imóveis submetidos a restrições ambientais ganhou novo capítulo no Superior Tribunal de Justiça. A 2ª Turma do Tribunal manteve decisão que afastou a cobrança do imposto sobre mais de mil lotes localizados em área de preservação ambiental, em Guarulhos/SP, ao reconhecer que as limitações impostas aos imóveis inviabilizavam sua construção, ocupação e aproveitamento econômico.
O caso envolve cobranças de IPTU referentes ao período de 1997 a 2019 e teve origem em ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária ajuizada pela proprietária dos lotes, situados em área abrangida pelo Parque Estadual de Itaberaba. Conforme os elementos considerados no processo, os imóveis estavam submetidos a restrições ambientais.
A controvérsia ultrapassa, portanto, a discussão sobre a existência formal da propriedade e alcança uma questão relevante para o Direito Ambiental, qual seja: é possível exigir IPTU de um imóvel cujo proprietário está juridicamente impedido de utilizá-lo ou de obter qualquer aproveitamento econômico em razão de restrições ambientais? No caso analisado pelo STJ, as limitações impostas aos lotes comprometiam concretamente o exercício dos direitos inerentes à propriedade, especialmente diante da impossibilidade de construção, ocupação e exploração econômica.
As restrições ao uso da propriedade encontram fundamento em diferentes normas ambientais – o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), por exemplo, estabelece regras específicas para a proteção das Áreas de Preservação Permanente, enquanto a Lei nº 9.985/2000, que institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza (SNUC), estabelece diferentes categorias de proteção e respectivos regimes de uso. O art. 7º do SNUC divide as unidades de conservação em Unidades de Proteção Integral e Unidades de Uso Sustentável, sujeitas a regimes jurídicos distintos.
É importante destacar que o julgamento não significa que a simples localização de um imóvel em área de preservação ambiental seja suficiente, por si só, para afastar a incidência do IPTU. A relevância do precedente está nas circunstâncias específicas do caso, especialmente na comprovação de que as restrições ambientais inviabilizavam o uso e o aproveitamento econômico dos imóveis.
A decisão apresenta relevância tanto para proprietários quanto para os municípios. Para os proprietários, reforça a importância de demonstrar concretamente as limitações incidentes sobre o imóvel. Para os municípios, evidencia a necessidade de considerar as características jurídicas e ambientais dos terrenos antes da constituição e manutenção dos créditos tributários.
Mais do que uma discussão sobre a cobrança de IPTU, o caso demonstra a necessidade de compatibilizar a tributação com a realidade jurídica da propriedade. Quando limitações ambientais impedem de forma substancial o uso e o aproveitamento econômico de um imóvel, torna-se necessário avaliar, à luz das circunstâncias concretas, os efeitos dessas restrições sobre a exigência do tributo.
O precedente não estabelece uma dispensa geral de IPTU para imóveis inseridos em áreas protegidas, mas reforça a necessidade de avaliar, em cada caso concreto, os efeitos das limitações ambientais sobre o exercício do direito de propriedade e o efetivo aproveitamento do imóvel.
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