O governo federal anunciou no ano passado a possibilidade de aquisição de terrenos em área de marinha em todo o país. Isso porque, a União tem como objetivo o aumento na arrecadação, junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU) e Ministério da Economia.
Como é sabido, os terrenos de marinha são os imóveis de propriedade da União localizados a 33 (trinta e três) metros medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, conforme conceitua o Decreto-Lei n. 9.760/46.
Contudo, com o passar do tempo, as mencionadas áreas acabaram por perder sua originalidade ambiental e urbanística, e foram sendo assimiladas pela urbanização e progressão das cidades litorâneas.
Em todos esses casos, há dois regimes que regulamentam o uso dessas áreas, são eles: ocupação e aforamento. O primeiro diz respeito ao direito pessoal conferido ao particular pela União, que permite o uso de seus imóveis mediante o pagamento de uma taxa de ocupação. Essa relação pode ser revista pela União a qualquer tempo, excetuadas as ocupações consideradas de boa-fé.
Já o regime de aforamento, também conhecido como de enfiteuse, o particular passa a ter um domínio útil sobre o terreno de marinha. Em linhas gerais, é como se o bem fosse compartilhado entre o particular e a União.
A fim de estabelecer um novo regime consistente na aquisição dessas áreas, a SPU lançou a “Proposta de Manifestação de Aquisição” (PMA), por meio da Portaria n. 19.832/2020, que regulamenta o recebimento de proposta de aquisição de imóveis da União que não estejam inscritos em regime enfitêutico.
A referida proposta pode ser apresentada por qualquer pessoa física ou jurídica, e em contrapartida, não gera qualquer obrigação para a administração pública federal de alienar o imóvel ou direito subjetivo à aquisição (artigo 1º, § 2º, da Portaria n. 19.832/2020).
Feita a proposta pelo particular, a SPU se manifestará acerca da possibilidade de venda do imóvel em até 30 dias corridos após o recebimento do requerimento, por intermédio do endereço de e-mail.
Se o imóvel não possuir avaliação dentro do prazo de validade, o interessado pode providenciar, por conta própria, a avaliação, desde que elaborada por avaliador habilitado ou empresa especializada. Nesses casos, a SPU irá homologar os laudos de avaliação e iniciar o processo de alienação do imóvel.
Ainda, caso tenha havido licitação do imóvel objeto da proposta, o interessado que tiver custeado a avaliação poderá adquirir o imóvel, em condições de igualdade com o vencedor da licitação. Por sua vez, o vencedor da licitação ressarcirá os gastos com a avaliação diretamente àquele que a tiver custeado, observados os limites de remuneração da avaliação estabelecidos pela SPU.
Na prática, o ponto incerto desse procedimento é que, na maior parte dos casos, o particular que se encontra nos terrenos de marinha já compraram a posse de um terceiro em oportunidade anterior. Ou seja, o interessado teria que efetuar uma segunda aquisição de um mesmo imóvel, mas dessa vez pagando à União.
Isso sem contar com a possibilidade de aquisição dos terrenos de marinha por um terceiro, o que acaba gerando uma grande insegurança jurídica aos envolvidos.
Neste cenário, como a propriedade é da União, o que a pessoa comprou lá atrás foi apenas a possibilidade de uso, podendo, portanto, qualquer interessado ser o novo proprietário do imóvel.
A prática nos mostrará como esses conflitos irão ser dirimidos, mas, desde já, destaca-se a necessidade de revisão da legislação a fim de a preferência de compra recaia sobre quem já ocupa, como é de praxe, evitando, assim, novas situações de insegurança jurídica.
Por: Monique Demaria
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