A decisão ora comentada teve origem em Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) proposta pelo Procurador-Geral de Justiça do Distrito Federal e Territórios.

Pleiteando a inconstitucionalidade da Lei Complementar Distrital n. 710/2005, que institui os “loteamentos fechados” ou “condomínios horizontais” naquela unidade federativa, a questão restou submetida ao plenário da Suprema Corte, sendo analisada e julgada pelo colegiado, com relatoria do Exmo. Ministro Teori Zavascki.

O objetivo da supracitada lei cinge-se ao regramento dos loteamentos fechados no Distrito Federal. Esse instituto é uma modalidade de parcelamento do solo urbano, diferenciando-se basicamente pela possibilidade de limitação de acesso, bem como pela transferência do ônus decorrente da instalação de infraestrutura e gastos na administração do mesmo (água, energia, limpeza), aos proprietários dos lotes, essas que, por sua vez, são características encontradas nos condomínios. Ou seja, trata-se de um instituto com características que ora se assemelham ao condomínio (Lei 4.591/64), ora ao loteamento (Lei 6.766/79).

Frente à questão, o relator explanou no sentido de que, apesar de não estar previsto em lei federal, o conceito de “Loteamento Fechado” vem sendo amplamente defendido pela doutrina, concluindo, de certo modo, pela legitimidade desse instituto.

Todavia, ao argumento de que ao regulamentar um tipo específico de uso do solo, de forma desvinculada do plano diretor, a citada lei afrontaria suposto preceito constitucional, através do Recurso Extraordinário n. 607.940 o Procurador Geral da República pretendeu o reconhecimento da inconstitucionalidade da norma.

No entendimento do autor da ação direta de inconstitucionalidade, a competência do Município para legislar sobre o desenvolvimento urbano estaria restrita à edição do Plano Diretor.

Em seu voto, contrário à pretensão, entendeu o relator que a competência normativa municipal (ou distrital) não se esgota com a aprovação do Plano Diretor, muito porque, por vezes esse deixa de regular situações mais específicas. Assim, desde que não afrontem aquela norma, os Municípios (e, no caso, o DF) possuem sim competência para editar normas que complementem o plano, ainda que separadamente, possuem competência para legislar sobre o tema.

Entretanto, é de se atentar que a decisão não permite que se modifique as diretrizes do uso e parcelamento do solo de forma aleatória, sem o devido processo legal. A decisão deixa claro que o Município é detentor da competência para legislar a respeito, todavia, para que o faça, é necessário que o plano diretor indique quais são as áreas onde se poderá aplicar e regulamentar esse tipo de intervenção específica. Extrai-se do voto do relator: “O coeficiente de generalidade que a Constituição exige para o plano diretor não determina que ele apresente uma regulamentação detalhada a respeito de cada umas das formas admissíveis de aproveitamento do solo, mas apenas que ele indique onde poderão ser aplicadas essas diferentes modalidades de urbanização no plano global da cidade”.

Diante disso, caracterizada repercussão geral, o STF, ainda que por maioria de votos, fixou entendimento no sentido de que os municípios com população acima de 20 mil habitantes, sujeitos à elaboração de plano diretor, “podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor”, o que, no caso concreto, admite a possibilidade de instituição dos “loteamentos fechados” no Distrito Federal e, por consequência, possibilita que os outros Municípios brasileiros também o façam, dotados de segurança jurídica.

Por: Lucas São Thiago Soares