Publicado em 15 de janeiro de 2015, o Decreto n. 13.936 do Município de Florianópolis foi editado a fim de prorrogar o prazo de validade dos atos de aprovação dos projetos arquitetônicos e alvarás de licença para construir que haviam sido expedidos na vigência do antigo plano diretor florianopolitano.
Por certo, a sua publicação objetivou mitigar as adversidades do tortuoso processo de transição do antigo plano diretor para o atual, que acabou, em determinadas áreas, reduzindo substancialmente o potencial construtivo de diversos empreendimentos que já se encontravam em etapas avançadas.
O referido decreto condicionou, porém, a consolidação dos atos autorizatórios à obrigatoriedade do início das obras desses empreendimentos até a data de 17 de julho deste ano. Neste ponto, correta a interpretação aplicada, pois as licenças e os atos autorizativos não passam de mera expectativa ao direito de construção, que é materializado no ato jurídico perfeito e, consequentemente, no direito adquirido após o início das obras. Interpretação essa que é repetidamente aplicada pela jurisprudência, inclusive.
Ficou aberta à provocação, contudo, a escolha da definição do termo “início das obras” que foi realizada pelo atual Plano Diretor de Florianópolis. Reiterando uma situação semelhante à da norma anterior, a norma urbanística atual definiu como obras iniciadas aquelas que “estejam concluídas até o nível da viga de baldrame”. Assim, tecnicamente, muito embora várias construções apresentem diversos níveis de subsolo que necessitam de trabalhos demorados, somente estariam iniciadas aquelas obras que atingissem o nível da chamada viga de baldrame, que geralmente se localiza imediatamente acima das fundações da obra. Assim, as construções que apresentem trabalhos no subsolo podem demorar, por vezes, até meio ano (ou mais) para atingir esse marco.
Essa interpretação não reflete embasamentos técnicos ou jurídicos uniformes, instando diferentes respostas, especialmente técnicas, daqueles entendidos do assunto. Cidades como Porto Alegre e Rio de Janeiro, por exemplo, utilizam o marco da fundação para determinar o início das suas obras. Esse marco alternativo, muito embora não seja substancialmente diferente, poderia representar um diferencial positivo no cronograma daquelas obras que já sofreram com atrasos burocráticos alheios.
Os empreendedores que se encontram nessa situação peculiar, buscando a legalidade dos seus empreendimentos à luz do plano antigo, ficam atrelados à ação positiva dos órgãos urbanístico-ambientais competentes. À mercê desses, os empreendedores não raramente se encontram em situações desesperadoras, com prazos exíguos devido à inação e ao atraso da expedição dos seus alvarás e licenças, sendo obrigados a atingir o início “jurídico” das suas obras em prazos absurdos (obras essas que, por muitas vezes, de fato já poderiam ser consideradas como iniciadas).
Cabe destacar, ainda, que muito embora essa definição seja meramente técnica, caberá ao Município, conforme diretrizes do artigo 335 do Plano Diretor de Florianópolis, expedir Certidão que ateste o início das construções, abrindo espaço para alguma subjetividade por parte do executivo. Essa discricionariedade municipal, que por vezes não faz jus ao rigor da regra técnica, pode auxiliar os empreendedores, pois esse certificado vem sendo expedido para as obras que apresentem qualquer arcabouço de vigas formado.
Essas preocupações, contudo, logo podem deixar de ser eminentes, uma vez que o executivo sinalizou o envio à câmara municipal de um novo projeto de lei que deverá estender o prazo atualmente estabelecido. Caso aprovado, os projetos arquitetônicos e alvarás de licença expedidos à luz do plano diretor antigo terão sua validade prorrogada até meados do ano de 2016, apresentando uma oportunidade ainda maior para aqueles que ainda se encontram no sinuoso caminho licenciatório.
Com a medida adotada, o executivo finalmente parece ter compreendido o receio que vinha afligindo grande parcela do setor da construção que atua em Florianópolis, apresentando uma solução capaz de mitigar as diversas tortuosidades dos procedimentos administrativos atrelados à atividade do setor. A medida, que é paliativa, mostra-se eficaz, porém, apenas para aqueles que conseguirem os alvarás e as licenças em tempo hábil para atingir o “início das suas obras”. Isto porque, à medida que a expedição desses atos continuar a depender exclusivamente da discricionariedade temporal dos órgãos responsáveis pelas autorizações e licenciamentos, com a falta da necessária agilidade nesses processos, certamente iremos nos deparar com situações semelhantes em meados de 2016.
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