Parcelamento do Solo – Buzaglo Dantas

Setor Parcelamento do Solo | A manifestação do Ministério Público do Estado de Santa Cataria como condição prévia ao registro do loteamento

Tornou-se cada vez mais corriqueiro na prática forense nos depararmos com situações em que o principio constitucional da legalidade acaba sendo ignorado. Diante das sucessivas repetições, acabamos indevidamente nos acostumando, tratando a questão como se normal fosse, o que é um grande equivoco.

Em matéria ambiental, muito em virtude da existência dos mais variados atos administrativos expedidos pelos órgãos ambientais (portarias, resoluções, instruções normativas, circulares, etc) – estes que, em sua grande maioria, acabam por criar obrigações não previstas em lei –, essa questão se torna ainda mais evidente.

Uma dessas situações pode ser verificada no momento do registro de determinado loteamento junto ao cartório de registro de imóveis. Isso porque, após seguidos todos os procedimentos exigidos pela Lei n. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo) e verificada a observância dos requisitos legais– apresentação de documentos (art. 18) e publicação do edital sem qualquer manifestação em sentido contrário (art. 19, caput, e §1º) –, o correto seria o oficial registrar o loteamento. Entretanto, em Santa Catarina, não é assim que acontece, ao menos enquanto não houver manifestação do Ministério Público Estadual.

Com efeito, criando obrigatoriedade não prevista em lei, a Corregedoria de Justiça do Estado Catarinense expediu a Circular n. 75/2009, exigindo que antes do registro do loteamento fosse o processo remetido ao representante do Ministério Público para que se manifeste a respeito. Referida exigência, inclusive, foi incorporada ao Novo Código de Normas da Corregedoria, cuja vigência se iniciou em meados do mês de maio do corrente ano.

À vista disso, embora nada tenha sido dito pelo legislador infraconstitucional, no estado catarinense, além da observância ao que consta na lei, haverá obrigatoriamente a necessidade de participação do Ministério Público para que o registro do loteamento seja realizado.

Conforme é possível se verificar da redação dos atos administrativos, a exigência diz respeito à “manifestação” do órgão ministerial. Em nenhum momento discorrem que sua discordância levaria automaticamente ao indeferimento do pedido – nem poderia, pois, como se sabe, a manifestação do órgão ministerial, ainda que de fundamental relevância, não possui força cogente, ou seja, não vincula a opinião de quem quer que seja.

Inobstante, ainda que nada tenha sido dito, o fato é que, com manifestação contrária ao registro, dificilmente se encontrará um oficial de cartório que o faça, o que leva à necessidade do empreendedor buscar seus direitos.

Desta feita, o que se verifica é que a manifestação contrária do Ministério Público Estadual acaba sendo um entrave para o registro de qualquer loteamento, mesmo que cumpridos todos os requisitos previstos em lei. Além disso, criou-se um remédio bastante eficaz para que o agente ministerial inviabilize o negócio empresarial sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.

Não se está defendendo aqui o registro dos loteamentos irregulares, mas sim daqueles que, após terem obedecido todos os ditames legais, deveriam ser imediatamente aprovados, independentemente de qualquer manifestação do Ministério Público do Estado de Santa Catarina. Até porque, caso o agente ministerial verifique a existência de alguma irregularidade no loteamento, é ele detentor de um excepcional instrumento que pode ser utilizado a qualquer momento: a Ação Civil Pública, que leva ao Poder Judiciário a atribuição de decidir sobre a legalidade ou não de registro do loteamento.

Por: Buzaglo Dantas

SETOR| PARCELAMENTO DO SOLO – O registro de Parcelamento do Solo à luz do novo Código de Normas do Estado de Santa Catarina

O parcelamento do solo urbano é considerado um instrumento de execução da política de desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, vinculado às diretrizes do Estatuto da Cidade (art. 2º da Lei n. 10.257/2001) e regulado pela Lei n. 6.766/1979. Podendo ainda, ser complementado por normas estabelecidas pelos Estados, Distrito Federal e pelos Municípios a fim de adequar o previsto na lei regulamentadora às peculiaridades regionais e locais.

O processo de parcelamento do solo, que poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, compreende as seguintes principais fases: (i) pedido de diretrizes para uso do solo, traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres e áreas para equipamento urbano e comunitário ao ente Municipal; (ii) apresentação do projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras; (iii) aprovação pela Prefeitura; (iv) pré-registro imobiliário; (v) execução e; (vi) registro de parcelamento.

No tocante a essa última fase do processo, qual seja o registro do loteamento ou desmembramento no Registro de Imóveis, a lei regulamentadora dispõe sobre os procedimentos gerais, exigências e rol de documentos necessários (arts. 18 a 24 da Lei n. 6.766/79), no entanto, desde 1999 o Estado de Santa Catarina dispõe de um Código de Normas do Foro Extrajudicial, que compreende procedimentos específicos para o adequado funcionamento dos serviços extrajudiciais, no qual se inclui o registro de imóveis.

No ano de 2003 houve a união dos Códigos de Normas (Judicial e Extrajudicial) em um único volume, denominado Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina e, em 2013 através do Provimento n. 10/2013 foi aprovada a revisão e atualização do referido código, que entrou em vigor no dia 19 de maio de 2014. O novo Código com uma visão minimalista consolida um texto realçado por uma linguagem direta e mais objetiva, em especial ao terceiro livro reservado às serventias extrajudiciais, em atenção à distinção das obrigações e do público alvo abrangido por esses serviços (Registro civil, de títulos, documentos, imóveis, escritura pública, procurações, testamento, reconhecimento de firma, protesto de títulos, etc.).

Nesse sentido, no tocante ao registro de Parcelamento do Solo, disposto no Livro III, Titulo V, Capítulo X, permanecem as vedações do registro de (i) venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado; (ii) fração ideal de condomínio não aprovado pelo município; (iii) fração ideal com localização, numeração e metragem certa; (iv) qualquer forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil ou que, de modo oblíquo e irregular, caracterize parcelamento do solo urbano; e (v) escritura pública ou contrato particular que verse sobre promessa de compra e venda de propriedade imobiliária e implique parcelamento irregular do solo urbano ou fracionamento incabível de área rural.

Quanto à participação do órgão ambiental no processo de registro de loteamento ou desmembramento destaca-se a necessidade de constar junto aos documentos que integram o edital de publicação do projeto, quando for o caso, documento de anuência da Fundação Estadual do Meio Ambiente – Fatma, e no caso de abertura de matrícula de lote, quando a gleba localizar-se em áreas litorâneas, numa faixa de 2 (dois) quilômetros a partir das terras de marinha, também é necessária a anuência do órgão ambiental.

Consta ainda, que para abertura de matrícula de lote, será exigida licença da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social, Urbano e Meio Ambiente, quando o lote atingir áreas de interesse especial, assim definidas pelo Estado ou pela União, tais como: (i) as necessárias à preservação do meio ambiente; (ii) as que dizem respeito à proteção dos mananciais ou ao patrimônio cultural, artístico, histórico, paisagístico e científico; (iii) as reservadas para fins de planejamento regional e urbano; (iv) as destinadas à instalação de distritos e áreas industriais, e (v) no caso de o loteamento abranger área superior a 1.000.000 (um milhão) de metros quadrados.

Importante destacar o papel do oficial do Registro de Imóveis em coibir a prática de loteamentos clandestinos, visto que diante de indícios que possam configurar esse tipo de loteamento, tais como (i) a disparidade entre a área fracionada e a do todo maior; (ii) a forma de pagamento em prestações; e (iii) os critérios de rescisão contratual, noticiará tal fato ao representante do Ministério Público, com a remessa de cópia de toda a documentação disponível.

Por fim, cumpre salientar que o novo Código de Normas dispôs expressamente sobre a participação do Ministério Público Estadual nos processos de registro de parcelamento de solo no Estado de Santa Catarina. Ademais, mesmo que o código anterior, as Leis Federal e Estadual do Parcelamento do Solo silenciavam acerca dessa obrigatoriedade, tal prática já estava consolidada no estado, tendo em vista a Circular n. 75/2009 da Corregedoria Geral da Justiça que notificou os Registradores de Imóveis sobre a atuação do Ministério Público em procedimentos extrajudiciais de projetos de parcelamento do solo.

Dessa forma o novo Código de Normas tentou consolidar diversos atos administrativos com caráter normativo em um único documento e, com isso buscou assumir a tarefa de uniformizar procedimentos necessários a uma prestação jurisdicional cidadã, célere e eficiente.

Por: Buzaglo Dantas