O parcelamento do solo urbano é considerado um instrumento de execução da política de desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, vinculado às diretrizes do Estatuto da Cidade (art. 2º da Lei n. 10.257/2001) e regulado pela Lei n. 6.766/1979. Podendo ainda, ser complementado por normas estabelecidas pelos Estados, Distrito Federal e pelos Municípios a fim de adequar o previsto na lei regulamentadora às peculiaridades regionais e locais.

O processo de parcelamento do solo, que poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, compreende as seguintes principais fases: (i) pedido de diretrizes para uso do solo, traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres e áreas para equipamento urbano e comunitário ao ente Municipal; (ii) apresentação do projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras; (iii) aprovação pela Prefeitura; (iv) pré-registro imobiliário; (v) execução e; (vi) registro de parcelamento.

No tocante a essa última fase do processo, qual seja o registro do loteamento ou desmembramento no Registro de Imóveis, a lei regulamentadora dispõe sobre os procedimentos gerais, exigências e rol de documentos necessários (arts. 18 a 24 da Lei n. 6.766/79), no entanto, desde 1999 o Estado de Santa Catarina dispõe de um Código de Normas do Foro Extrajudicial, que compreende procedimentos específicos para o adequado funcionamento dos serviços extrajudiciais, no qual se inclui o registro de imóveis.

No ano de 2003 houve a união dos Códigos de Normas (Judicial e Extrajudicial) em um único volume, denominado Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina e, em 2013 através do Provimento n. 10/2013 foi aprovada a revisão e atualização do referido código, que entrou em vigor no dia 19 de maio de 2014. O novo Código com uma visão minimalista consolida um texto realçado por uma linguagem direta e mais objetiva, em especial ao terceiro livro reservado às serventias extrajudiciais, em atenção à distinção das obrigações e do público alvo abrangido por esses serviços (Registro civil, de títulos, documentos, imóveis, escritura pública, procurações, testamento, reconhecimento de firma, protesto de títulos, etc.).

Nesse sentido, no tocante ao registro de Parcelamento do Solo, disposto no Livro III, Titulo V, Capítulo X, permanecem as vedações do registro de (i) venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado; (ii) fração ideal de condomínio não aprovado pelo município; (iii) fração ideal com localização, numeração e metragem certa; (iv) qualquer forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil ou que, de modo oblíquo e irregular, caracterize parcelamento do solo urbano; e (v) escritura pública ou contrato particular que verse sobre promessa de compra e venda de propriedade imobiliária e implique parcelamento irregular do solo urbano ou fracionamento incabível de área rural.

Quanto à participação do órgão ambiental no processo de registro de loteamento ou desmembramento destaca-se a necessidade de constar junto aos documentos que integram o edital de publicação do projeto, quando for o caso, documento de anuência da Fundação Estadual do Meio Ambiente – Fatma, e no caso de abertura de matrícula de lote, quando a gleba localizar-se em áreas litorâneas, numa faixa de 2 (dois) quilômetros a partir das terras de marinha, também é necessária a anuência do órgão ambiental.

Consta ainda, que para abertura de matrícula de lote, será exigida licença da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social, Urbano e Meio Ambiente, quando o lote atingir áreas de interesse especial, assim definidas pelo Estado ou pela União, tais como: (i) as necessárias à preservação do meio ambiente; (ii) as que dizem respeito à proteção dos mananciais ou ao patrimônio cultural, artístico, histórico, paisagístico e científico; (iii) as reservadas para fins de planejamento regional e urbano; (iv) as destinadas à instalação de distritos e áreas industriais, e (v) no caso de o loteamento abranger área superior a 1.000.000 (um milhão) de metros quadrados.

Importante destacar o papel do oficial do Registro de Imóveis em coibir a prática de loteamentos clandestinos, visto que diante de indícios que possam configurar esse tipo de loteamento, tais como (i) a disparidade entre a área fracionada e a do todo maior; (ii) a forma de pagamento em prestações; e (iii) os critérios de rescisão contratual, noticiará tal fato ao representante do Ministério Público, com a remessa de cópia de toda a documentação disponível.

Por fim, cumpre salientar que o novo Código de Normas dispôs expressamente sobre a participação do Ministério Público Estadual nos processos de registro de parcelamento de solo no Estado de Santa Catarina. Ademais, mesmo que o código anterior, as Leis Federal e Estadual do Parcelamento do Solo silenciavam acerca dessa obrigatoriedade, tal prática já estava consolidada no estado, tendo em vista a Circular n. 75/2009 da Corregedoria Geral da Justiça que notificou os Registradores de Imóveis sobre a atuação do Ministério Público em procedimentos extrajudiciais de projetos de parcelamento do solo.

Dessa forma o novo Código de Normas tentou consolidar diversos atos administrativos com caráter normativo em um único documento e, com isso buscou assumir a tarefa de uniformizar procedimentos necessários a uma prestação jurisdicional cidadã, célere e eficiente.

Por: Buzaglo Dantas