Foram publicados, recentemente, pela Prefeitura Municipal de Florianópolis, os Decretos ns. 13.453/2014 e 13.454/2014. Estas normas regulamentares, que foram publicadas no mesmo dia, tratam, na essência, sobre um único tema: o direito à propriedade e à sua fruição. Devemos ter cuidado, porém, para não analisar essas normas de maneira superficial, pois os efeitos práticos da vigência desses decretos apresentam naturezas completamente distintas, demandando, por conseguinte, avaliações individuais.

Nesse sentido, com respeito à ordem numérica da publicação, iremos analisar, primeiramente, o teor do Decreto n. 13.453/2014. Em uma leitura fria da letra da lei, podemos afirmar que o referido decreto altera o prazo, anteriormente definido pelo Decreto n. 8.675/2011, para regularizar as construções irregulares e clandestinas, de atividade não comercial sem licença de funcionamento. O antigo prazo, que era de 180 dias (contados a partir da publicação do antigo decreto), segundo impõe o novo decreto, passou a ser de 144 dias (contados, todavia, a partir do dia 02 de julho).

O lapso temporal entre as duas normas, que poderia ter extinguido o prazo para tal regularização, pode ser facilmente explicado. Isso porque, a lei complementar que permitiu a regularização daquelas edificações que se encontravam ao arrepio da lei, foi alvo de Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI n. 2010.038.962-2), que foi debatida recentemente pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, tendo sido julgada improcedente em acórdão de relatoria do Des. Cesar Abreu.

Quais são, portanto, os reflexos práticos da problemática ora apresentada? Os proprietários das “construções irregulares, clandestinas e não adequadas para atividade originalmente legalizada” ainda podem regularizar os seus empreendimentos por meio da obtenção do habite-se. Segundo o novo decreto, o prazo para tanto irá perdurar, devido à prolação e à suspensão dos prazos anteriores, até o mês de novembro deste ano, apresentando-se como uma excelente oportunidade de regularização das edificações que estejam abrangidas pelos referidos decretos, porém que ainda se encontrem ao arrepio da lei. Para tanto, os interessados, legítimos possuidores ou proprietários das edificações que estavam concluídas, e em condições mínimas para habitação, até a data de 31 de dezembro de 2008, deverão protocolar requerimento de regularização até a data de 24 de novembro deste ano, fundamentando a sua pretensão no rol de documentos elencados no artigo 6º da Lei Complementar n. 374/2010.

O Decreto n. 13.454/2014, por seu lado, embora trate igualmente da fruição e do direito à propriedade, regulamenta situação completamente diferente. Esta norma passou a regulamentar a Concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir, que nada mais é do que uma concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel possa edificar acima dos limites estabelecidos pelo Plano Diretor. Essa concessão, que permite a construção acima dos limites estabelecidos (por meio da utilização do coeficiente de aproveitamento básico), está condicionada à prestação de contrapartida financeira que deve ficar a cargo do beneficiário.

Na prática, a Outorga Onerosa do Direito de Construir deverá ser requisitada simultaneamente com o pedido de Alvará de Construção, – seja para edificação de obra nova ou ampliação de edificação já existente -, sendo deferida, se for o caso, ao final do processo de expedição do referido alvará pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (SMDU). A emissão do habite-se, nesses casos, ficará condicionada ao pagamento integral da outorga, da quitação do parcelamento ou conclusão das benfeitorias oferecidas como contrapartida financeira.

É importante ressaltar, todavia, que a compensação financeira da Outorga poderá ser substituída por contrapartidas que tragam vantagem ambiental, econômica ou social ao Município, ficando atreladas, porém, ao teto de 40% do valor da outorga concedida ao empreendimento. Uma troca justa, a nosso ver, que poderá possibilitar uma destinação ambiental à contrapartida devida pelo beneficiário da Outorga concedida.

Por: Guilherme Berger Schmitt