REURB – Buzaglo Dantas

BREVES CONSIDERAÇÕES ACERCA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB)

Entende-se a Regularização Fundiária como o processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos/núcleos irregulares ao contexto legal do espaço urbano.

Na prática, a REURB é um conjunto de medidas que tem por objetivo a integração de núcleos irregulares ao funcionamento do espaço citadino, de modo a torna-los regulares aos olhos do poder público, sobretudo nos aspectos registral, urbanístico e ambiental. É que tais assentamentos, embora muito comuns, trazem insegurança permanente aos seus ocupantes, uma vez que estes não dispõem dos títulos aptos a defender sua posse e/ou propriedade sobre os imóveis em que habitam.

Nesse sentido, foram criados dois tipos de enquadramentos para as regularizações: a) de interesse social, destinado as pessoas de baixa renda e com finalidade residencial, com a gratuidade das taxas de registro e de toda a infraestrutura básica; e b) de interesse especifico, custeado na sua totalidade pelo particular.

Em ambas situações descritas acima, o órgão competente para aprovação é o Município, por decisão administrativa, através de requerimento, por escrito de um dos interessados. E, em caso de indeferimento, o ente Municipal deverá indicar quais as medidas devem ser tomadas para atender a reavaliação do requerimento.

Além disso, em que pese o alvo precípuo da lei tenha sido o ambiente urbanizado, a regularização poderá ser aplicada a imóveis em áreas rurais – desde que a destinação da regularização seja para núcleos urbanos e/ou conjuntos habitacionais. Nesta situação, deverá ser custeada pelo poder público. Lembrando que, para estes imóveis, o módulo rural deve ser menor do que a fração mínima de parcelamento do local.

A justificativa dessa flexibilização é simples: a REURB representa um encontro entre diversas discussões sociais, dentre elas, o meio ambiente, o urbanístico, a mobilidade, o saneamento básico, acesso a serviços públicos, direito a cidade e etc. Ou seja, sendo esse instrumento um caminho para uma melhoria das condições dos núcleos urbanos informais e da qualidade de vida da população, sua aplicabilidade deve ser estendida a todos os ambientes em que seus efeitos positivos possam ser devidamente implementados.

Dessa forma, mais pessoas poderão ter os seus direitos devidamente registrados em cartório, através da certidão de conformidade à REURB, garantindo assim uma segurança jurídica aos ocupantes do território urbano e, consequentemente, um melhor funcionamento da cidade.

Por: Renata d’Acampora Muller

Rodrigo Socal2023-09-27T17:54:06+00:0027 de setembro de 2023|

ENTENDA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – REURB

Conforme a Lei Federal 13.465/2017, a Regularização Fundiária Urbana – popularmente conhecida como “REURB” – abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, com o objetivo de regularizá-los, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes.

Deste modo, o objetivo da política pública em questão é justamente melhorar as condições urbanísticas, sociais e ambientais da ocupação irregular e/ou clandestina, melhorando a qualidade de vida de seus ocupantes de uma forma “desburocratizada”.

Nesses termos, são passiveis de regularização fundiária as ocupações incidentes em imóveis públicos – da união, estados e municípios – particulares, aqueles em que o proprietário não foi localizado nos registros, residenciais e de uso misto – imóveis comerciais.

A Lei é bastante clara e indica quem pode requerer a REURB, dentre os quais, destaca-se: a) a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna; b) os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; c) os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; d) a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes e e) o Ministério Público.

A regularização fundiária urbana poderá ser deflagrada em duas modalidades específicas: a Reurb-S (de interesse social): aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominante por população de baixa renda. Nesse caso, o município é responsável pelos estudos de viabilidade, pelo material técnico da regulamentação e pelas obras de infraestrutura, como saneamento básico, escoamento da água, pavimentação das ruas, etc; e a Reurb-E (de interesse especifico): aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como de baixa renda.

Para os Municípios, a regularização fundiária tornou-se a escolha mais viável economicamente, pois ao invés de despenderem altos valores para construções de novas moradias através de programas habitacionais, a Reurb se mostra a alternativa mais econômica.

Já para a população em geral (seja para fins de REURB-E, seja para fins de REURB-S), a regularização traz mais segurança, já que esta passa ter, após a finalização do processo, direitos sobre o imóvel em que vive, podendo investir em melhorias (observadas as limitações legais) sem o receio de perder o seu bem.

Por: Renata d’Acampora Muller

Rodrigo Socal2023-01-25T16:48:00+00:0025 de janeiro de 2023|

TJSP REVOGA ORDEM DE DEMOLIÇÃO DE IMÓVEL E APLICA OS FUNDAMENTOS DA LEI 13.465/2017 – LEI DA “REURB”

Desde a edição da Lei n. 13.465/2017 (a conhecida “Lei da REURB”), que acrescentou os arts. 64 e 65 à Lei 12.651/2012 (Código Florestal), possibilitando a regularização de imóveis em áreas de preservação permanente e unidades de conservação de interesse sustentável, tem-se discutido sobre seus parâmetros e formas de aplicação.

Nesses mais de 5 anos desde a publicação dessa política pública, muitos “mitos” têm sido levantados na tentativa de “resistir” à sua plena aplicação: “a Lei da REURB não se aplicaria para áreas de risco”; seria inviável “a regularização de imóveis que se configuram como segunda residência”; “não caberia REURB para imóveis comerciais”; “a regularização não poderia atingir áreas com ordem de demolição (administrativa e/ou judicial)”, e por aí vai.

Afora o fato de que nenhuma dessas questões é efetivamente inviabilizada pela norma (o que por si só já nos permite concluir de forma genuína que, pelo princípio da legalidade, são situações permitidas – e não o contrário) é preciso se atentar para o desígnio da legislação – que, em última análise, é a possibilidade de regularização das esferas urbanística, ambiental, social, edilícia e/ou registral de núcleos urbanos informais.

Nessa ordem de ideias e de maneira a desmistificar um dos impasses acima relatados, o TJSP possibilitou a regularização fundiária urbana em área cuja ordem de demolição já havia sido determinada em sentença transitada em julgado.

Segundo entendeu aquele eg. Tribunal, os arts. 64 e 65 do Código Florestal autorizam “[…] a regularização de núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação Permanente, desde que aprovado projeto de regularização fundiária, na forma da lei específica de regularização fundiária urbana.”

Desse modo, nos termos do que concluiu o julgado em questão, não há “lesão à coisa julgada”, mas sim a plena possibilidade de regularização da área com base em norma legal vigente. Já eventual “recomposição” necessária para salvaguardar os interesses do meio ambiente há de ser estabelecida no âmbito de processo de REURB junto ao Município, após os estudos específicos.

A decisão, a nosso ver, é de todo acertada e vai ao encontro dos fundamentos e objetivos estipulados pela Lei n. 13.465/2017.

Acórdão: TJSP; Apelação Cível 1003464-05.2018.8.26.0642; Relator (a): Mauro Conti Machado; Órgão Julgador: 1ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente; Foro de Ubatuba – 1ª Vara; Data do Julgamento: 25/08/2022; Data de Registro: 01/09/2022.

Por: Fernanda de Oliveira Crippa

Rodrigo Socal2022-10-20T19:44:48+00:0020 de outubro de 2022|

CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA CRIA CAPÍTULO PARA REURB DENTRO DE SEU CÓDIGO DE NORMAS

Em 05 de outubro de 2021, a Corregedoria-Geral de Justiça de Santa Catarina (CGJ) publicou o Provimento n. 46, incluindo, em seu Código de Normas, capítulo exclusivamente dedicado à regularização fundiária urbana (REURB). O objetivo é a produção de títulos imobiliários pela via extrajudicial, regulamentando a atividade de ofícios dos registros de imóveis acerca do tema.

Como se sabe, em que pese a REURB ter surgido em 2001 com via Estatuto da Cidade, foi só com a promulgação da Lei Federal nº 13.465/2017, e seus regulamentos, que efetivamente foram criados procedimentos e diretrizes a ser adotados para a efetividade da regularização fundiária urbana e rural e o adequado ordenamento territorial no Brasil.

No âmbito regional, o Estado de Santa Catarina também promulgou o Decreto nº 1.468/2018, que instituiu o Programa Estadual de Regularização Fundiária Urbana (REURB-SC), de acordo com a Lei nº 13.465/2017. Referido Programa objetiva, assim como a legislação federal, incentivar a titulação de ocupantes de núcleos urbanos informais, de modo a garantir o direito social à moradia e ao pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana.

Nesse sentido, vale dizer que a regularização fundiária urbana – REURB, nos termos do que dispõe a própria Lei n. 13.465/2017, trata-se de instrumento jurídico de política urbana que abarca um conjunto de medidas e procedimentos a serem estabelecidos no âmbito do Poder Público, a fim de viabilizar a “[…] incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes” (art. 9º).

Tais medidas abrangem os mais diversos aspectos, que não apenas o acesso do indivíduo à moradia digna, mas questões relacionadas ao direito ambiental, social, urbanístico e registral. Para que essas questões sejam implementadas e bem-solucionadas, caberá ao Poder Público institui-las “[…] de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional” (art. 9, §2º).

Dessa maneira, o Provimento n. 46 da CGJ demonstra-se extremamente positivo para a correta aplicação do instituto da REURB, uma vez que objetiva, sem a participação imediata do poder judiciário, a produção de títulos imobiliários extrajudiciais pelos registros de imóveis catarinenses, por meio de critérios claros e objetivos para a efetiva regularização dos núcleos urbanos informais.

De acordo com a Corregedoria, a elaboração da normativa contou com a participação da Associação dos Municípios da Foz do Rio Itajaí (AMFRI), da Federação Catarinense de Municípios (Fecam), da Associação de Notários e Registradores de Santa Catarina (Anoreg), do Colégio Registral Imobiliário (Cori-SC), do Ministério Público de Santa Catarina (MPSC) e da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção de Santa Catarina (OAB/SC).

Assim sendo, as novas normativas contribuirão imensamente para a correta aplicação do instrumento da REURB de forma que a sociedade civil será extremamente beneficiada, uma vez que com a regularização em definitivo de seus imóveis, os titulares dos bens estarão aptos a vender ou agregar valor ao bem através de construções e reformas, valorizando, consequentemente, toda a área objeto de regularização fundiária.

Por: Otávio Augusto do Espírito Santo Neto

Rodrigo Socal2021-10-21T18:21:07+00:0021 de outubro de 2021|

BREVES REFLEXÕES SOBRE A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA EM ÁREAS DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE

As áreas de preservação permanente são, em regra, non edificandi, justamente pela importante função ambiental que exercem. Daí porque, em tese, aquele que ocupa esse espaço é responsável pela sua recuperação/reparação, nas três esferas de direito admitidas (penal, civil e administrativa), situação que implica, a priori, a necessidade de retirada de toda e qualquer estrutura do local que assim se classifique.

Embora ainda alvo de críticas e notável resistência por parte até mesmo do Poder Judiciário, a Lei 13.465/2017 (conhecida como Lei da REURB) não veio para flexibilizar os parâmetros relacionados às áreas de preservação permanente – assim concebidas nos termos da Lei 12.651/12 (Código Florestal) e/ou outras legislações congêneres –, mas para trazer segurança jurídica aos ocupantes de núcleos urbanos consolidados, “[…] de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior” (art. 10, I, da Lei 13.465/2017).

A ideia é que haja a compatibilização/harmonização dos direitos envolvidos, mediante a adoção de práticas que, de fato, importem no melhor aproveitamento do solo urbano, e menor impacto ambiental e/ou social.

Assim, a REURB (Regularização Fundiária Urbana) não deve ser concebida como uma “anistia” aos ocupantes de núcleos urbanos em APP, mas como mecanismo que, se bem executado (!!!), possibilitará a melhoria dos aspectos ambientais incidentes no local, através da tramitação de um processo alentado, que exigirá, inclusive, o envolvimento de equipe multidisciplinar competente.

Tanto é assim que a efetivação da REURB em áreas de preservação permanente somente será possível caso fique demonstrado, em estudo técnico minucioso, que as medidas que serão adotadas no chamado núcleo urbano consolidado resultarão na melhoria da qualidade ambiental do local.

Não se trata, portanto, de flexibilização do regime das APPs, mas de imposição de regra clara que permitirá a manutenção do uso pretérito desde que medidas adequadas (e que resultem invariavelmente em melhorias à qualidade ambiental, econômica e social) sejam executadas.

Por: Fernanda de Oliveira Crippa

Rodrigo Socal2020-11-05T18:17:12+00:005 de novembro de 2020|

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO DECIDE PELO NÃO DESFAZIMENTO DE EDIFICAÇÕES IRREGULARES, COM BASE NA LEI DA REURB

A regularização fundiária urbana (popularmente conhecida como Reurb) trata-se de instrumento de política pública que abarca um conjunto de medidas e procedimentos a serem estabelecidos no âmbito do Poder Público, a fim de viabilizar a incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano, regularizando-o.

Tais medidas abrangem os mais diversos aspectos, que não apenas o acesso do indivíduo à moradia digna, mas questões relacionadas ao direito ambiental, social, urbanístico e registrário.

Assim, o instrumento da Reurb pode ser conceituado como um procedimento que visa a solucionar (ou tentar solucionar) a problemática que envolve a ocupação desordenada dos espaços urbanos, de maneira a, senão eliminar, minimizar os impactos negativos daí provenientes, não apenas sob o viés social, mas em termos ambientais, urbanísticos e até mesmo econômicos.

Trata-se de um aparato de medidas que visam a trazer imóveis “clandestinos” à legalidade, mas também ordenar as cidades através da implementação de infraestruturas/equipamentos públicos (saneamento básico, ruas, praças etc.), balizar/minimizar riscos ao meio ambiente, garantir a efetivação da função social da propriedade, etc.

E foi com base nesses preceitos que o Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação Cível n. 1001488-64.2018.8.26.0576, julgada em 30/04/2020, aplicando a Lei 13.465/2017 (Lei da Reurb), entendeu por bem em negar provimento ao Recurso do Município de São José do Rio Preto, que tinha como objetivo condenar os réus ao desfazimento de edificações supostamente irregulares.

Na visão do Tribunal, o fato de o parcelamento do solo ter se dado supostamente de maneira irregular impõe, justamente, a necessidade de que se aplique os preceitos da Lei 12.465/2017, Lei da Reurb, que é o instrumento que melhor se adequa à situação fática, já que tem a “finalidade de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, pois a referida ‘Lei da Regularização Fundiária’ visa a legitimar a situação fática e consubstanciada com o tempo, conforme o disposto em seus artigos 25 a 27”.

O precedente é louvável e vai na linha dos novos contornos legislativos.

Por: Fernanda de Oliveira Crippa

admin2020-07-02T19:16:52+00:002 de julho de 2020|

SPU PUBLICA PORTARIA QUE REGULAMENTA NORMAS E PROCEDIMENTOS PARA A REURB
SPU PUBLICA PORTARIA QUE REGULAMENTA NORMAS E PROCEDIMENTOS PARA A REURB

Notícias

SPU PUBLICA PORTARIA QUE REGULAMENTA NORMAS E PROCEDIMENTOS PARA A REURB

A Secretaria do Patrimônio da União publicou a Portaria n. 2.826/2020 que estabelece normas e procedimentos para a Regularização Fundiária Urbana – REURB, em áreas da União, cadastradas ou não.

admin2020-02-26T18:05:33+00:0026 de fevereiro de 2020|